Acheter un terrain vous permet de construire la maison de vos rêves ou à conserver une tranche de la nature. Cependant, les terres peuvent être coûteux dans les zones à forte demande, donc vous pouvez avoir besoin d’un prêt pour financer votre achat de terres. Vous pourriez supposer que la terre est un investissement sûr (après tout, « ils ne font pas d’plus de celui-ci »), mais les prêteurs considèrent les prêts fonciers comme risqués, de sorte que le processus d’approbation peut être plus lourd que les prêts à la maison standard.
La facilité et le coût de l’emprunt dépendra du type de propriété que vous achetez:
- Terre que vous avez l’intention de construire dans un proche avenir
- la terre crue que vous ne comptez pas développer
Pour la plupart, les prêts fonciers sont relativement prêts à court terme, d’une durée de deux à cinq ans avant un paiement de ballon est dû. Toutefois, les prêts à long terme existent (ou vous pouvez convertir en un prêt à long terme), surtout si vous construisez une maison d’habitation sur la propriété.
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Acheter et construire en une seule étape
Les prêteurs sont plus disposés à prêter lorsque vous avez l’intention de construire sur votre propriété. Tenir la terre crue est spéculative. Le bâtiment est également risqué, mais les banques sont plus à l’aise si vous allez ajouter de la valeur à la propriété (en ajoutant une maison, par exemple).
Prêts à la construction: Vous pourriez être en mesure d’utiliser un seul prêt à acheter la construction des terres et fonds. Cela vous permet de souffrir moins de paperasse et moins les frais de clôture. De plus, vous pouvez obtenir des fonds pour l’ensemble du projet (y compris l’ achèvement de la construction) – vous ne serez pas coincé teniez la terre pendant que vous cherchez un prêteur.
Les plans de construction: Pour obtenir approuvé pour un prêt à la construction, vous aurez besoin de présenter des plans à votre prêteur, qui voudra voir qu’un constructeur expérimenté est en train de faire le travail. Les fonds seront distribués au fil du temps, que le projet avance, afin que vos entrepreneurs devront suivre à travers si elles veulent se faire payer.
Caractéristiques du prêt: les prêts de construction sont prêts à court terme, en utilisant généralement des paiements d’intérêt seulement et une durée de moins d’un an (idéalement le projet est terminé alors). Après cette période, le prêt peut être converti en 30 ans standard ou prêt de 15 ans, ou vous refinancer le prêt à l’ aide de votre structure nouvellement construite en garantie.
Acompte: Pour emprunter pour les terres et les coûts de construction, vous devrez verser un acompte. Prévoyez de venir avec 10 à 20 pour cent de la valeur future de la maison.
Lots finis vs Raw Land
Si vous achetez beaucoup qui a déjà les services publics et l’accès de la rue, vous aurez plus de facilité à obtenir approuvé.
La terre crue: la terre crue peut encore être financé, mais les prêteurs sont plus hésitants ( à moins que c’est typique de votre région – par exemple, certaines régions comptent sur le propane, des puits et des systèmes septiques). Il est coûteux d’ajouter des choses comme les conduites d’égout et d’ électricité à votre propriété, et il y a de nombreuses possibilités pour les dépenses et les retards imprévus.
Acompte: Si vous achetez beaucoup (dans un lotissement en développement, par exemple), vous pourriez être en mesure de poser aussi peu que 10 ou 20 pour cent. Pour la terre crue, prévoyez un minimum de 30 pour cent vers le bas, et vous devrez peut-être apporter 50 pour cent à la table pour obtenir une approbation.
Caractéristiques du prêt: beaucoup finis sont moins risqués pour les prêteurs, ils sont donc plus susceptibles d’offrir des prêts de construction pas à pas qui convertissent aux prêts hypothécaires « permanents » (ou 30 ans) après la construction est terminée. Avec beaucoup inachevées, les prêteurs ont tendance à maintenir des conditions de prêt plus courtes (cinq à dix ans, par exemple).
La réduction du risque de prêteur: Si vous achetez la terre crue, vous allez pas nécessairement obtenir un prêt mauvais. Vous pouvez améliorer vos chances d’obtenir une bonne affaire si vous aider le prêteur à gérer le risque. Il est possible d’obtenir des prêts à plus long terme, les taux d’intérêt plus bas et une plus petite baisse exigence de paiement. Les facteurs qui aident notamment:
- Un haut pointage de crédit (au-dessus de 680), montrant que vous avez emprunté avec succès et remboursé dans le passé.
- faible endettement à taux de revenu, ce qui indique que vous avez un revenu suffisant pour effectuer les paiements requis.
- Une petite quantité de prêt, ce qui entraîne des paiements inférieurs et une propriété qui est le plus susceptible de vendre plus facile.
Plans Non pour développer
Si vous allez acheter des terres sans plans pour construire une structure de maison ou votre entreprise sur le terrain, obtenir un prêt sera plus difficile. Cependant, il y a plusieurs options pour obtenir un financement.
Les banques locales et les coopératives de crédit: Commencez en se renseignant auprès des institutions financières situées près de la terre que vous envisagez d’acheter. Si vous ne vivez pas déjà dans la région, vos prêteurs locaux (et les prêteurs en ligne) peuvent hésiter à approuver un prêt pour un terrain vacant. Les institutions locales connaissent le marché local, et ils peuvent avoir un intérêt à faciliter la vente dans la région que vous regardez. Bien que les institutions locales peuvent être disposés à prêter, ils peuvent encore exiger jusqu’à 50 pour cent des capitaux propres et des prêts à relativement court terme.
Home Equity: Si vous avez des fonds propres importants dans votre maison, vous pourriez être en mesure d’emprunter sur l’équité avec une deuxième hypothèque. Avec cette approche, vous pourriez être en mesure de financer le coût total de la terre et éviter d’ utiliser des prêts supplémentaires. Cependant, vous prenez un risque important en utilisant votre maison en garantie – si vous ne parvenez pas à effectuer des paiements sur le prêt, votre prêteur peut prendre votre maison dans la forclusion. Les bonnes nouvelles sont que les taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire pourraient être inférieurs aux taux sur un prêt d’achat de terres.
Les prêteurs commerciaux: Surtout si vous utilisez la propriété à des fins commerciales ou un investissement, les prêteurs commerciaux pourraient être une option. Pour obtenir une approbation, vous devrez convaincre un agent de crédit que vous êtes un risque raisonnable. Le remboursement ne peut durer dix ans ou moins, mais les paiements peut être calculée à l’ aide d’ un tableau d’amortissement de 15 ans ou 30 ans. Les prêteurs commerciaux pourraient être plus accommodante en matière de garantie. Ils peuvent vous permettre de faire des garanties personnelles avec votre résidence, ou vous pourriez être en mesure d’utiliser d’ autres actifs (comme les avoirs d’investissement ou de l’ équipement) en garantie.
Financement du propriétaire: Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt d’une banque ou de crédit, le propriétaire actuel de la propriété peut être prêt à financer l’achat. Surtout avec la terre crue, les propriétaires savent peut – être qu’il est difficile pour les acheteurs d’obtenir du financement auprès des prêteurs traditionnels, et ils pourraient ne pas être pressé d’encaisser. Dans ces situations, les propriétaires obtiennent généralement un acompte relativement important, mais tout est négociable. A 5 ou durée de remboursement de 10 ans est commun, mais les paiements peuvent être calculées selon un calendrier d’amortissement plus longue. Un avantage du financement propriétaire est que vous ne payez pas les mêmes frais de clôture que vous payeriez les prêteurs traditionnels (mais il est toujours utile de payer pour la recherche sur le titre et les limites – propriétaires honnêtes peuvent faire des erreurs).
Prêteurs spécialisés: Si vous attendez juste pour le bon moment pour construire ou vous choisir un design pour votre maison, vous devrez probablement utiliser les solutions ci – dessus. Mais si vous avez des plans inhabituels pour votre propriété, il peut y avoir un prêteur qui se concentre sur l’ utilisation prévue pour la terre. Contrairement aux banques ( qui travaillent avec des gens construire des maisons, pour la plupart), les prêteurs spécialisés font un point de comprendre les risques et les avantages d’autres raisons de la propriété foncière. Ils seront plus disposés à travailler avec vous parce qu’ils ne sont pas de trouver un accord unique. Ces prêteurs peuvent être régionaux ou nationaux, donc une recherche en ligne pour tout ce que vous avez à l’ esprit. Par exemple:
- Conservation des ressources naturelles
- loisirs en plein air sur la propriété privée
- fermes solaires ou éoliennes
- tours de téléphonie cellulaire ou de diffusion
- Agriculture ou de l’utilisation du bétail, y compris l’élevage, les fermes biologiques, des fermes de passe-temps, et pension pour chevaux
Conseils pour les acheteurs
Faites vos devoirs avant d’acheter des terres. Vous pouvez voir la propriété comme une ardoise vierge plein de potentiel, mais vous ne voulez pas entrer sur votre tête.
Les frais de clôture: En plus d’un prix d’achat, vous pouvez également les frais de clôture si vous obtenez un prêt. Recherchez les frais de départ, les frais de traitement, les frais de vérification de crédit, les frais d’évaluation, et plus encore. Découvrez combien vous allez payer, et à prendre votre décision finale de financement avec ces chiffres à l’ esprit. Pour une propriété relativement peu coûteux, les frais de clôture peuvent atteindre un pourcentage substantiel du prix d’achat.
Obtenez une enquête: Ne partez pas du principe que les lignes de clôture en cours, marqueurs ou caractéristiques géographiques « évidentes » montrent avec précision une limite de propriété. Obtenez un professionnel pour effectuer une enquête limite et vérifier avant d’acheter. Propriétaires actuels ne savent pas ce qu’ils possèdent, et ce sera votre problème après l’ achat.
Vérifiez le titre: Surtout si vous empruntez officieusement ( en utilisant votre capital immobilier ou de financement du vendeur, par exemple), faire ce que les prêteurs professionnels font – une recherche de titre. Pour savoir s’il y a des liens ou d’ autres problèmes avec la propriété avant de vous remettre de l’ argent.
Budget pour les autres coûts: Une fois que vous êtes propriétaire du terrain, vous pouvez être sur le crochet pour les dépenses supplémentaires. Passez en revue les dépenses en plus des paiements de prêt vous faites pour la terre. Les coûts potentiels comprennent:
- Taxes municipales ou de comté (vérifiez auprès de votre conseiller fiscal pour voir si vous êtes admissible à une déduction)
- Assurance sur les terrains vacants ou des bâtiments abandonnés
- cotisations association de propriétaires (HOA), le cas échéant
- Tout entretien nécessaire, comme la réparation des clôtures, gestion de drainage, etc.
- les coûts de construction, si vous décidez de construire, d’ajouter des services ou d’améliorer l’accès à la propriété
- Des frais de permis, pour toute activité que vous avez prévu sur la propriété
Connaître les règles
Quand vous voyez un terrain vacant, vous pourriez supposer tout est possible. Cependant, les lois et les règlements de zonage locaux limitent ce que vous pouvez faire – même sur votre propre propriété privée. règles HOA peuvent être particulièrement frustrant. Parler avec les autorités locales, un avocat de l’immobilier et des voisins (si possible) avant d’accepter d’acheter.
Si vous découvrez des problèmes avec une propriété que vous avez l’œil sur, demandez à faire des changements. Vous pourriez être pas de chance, ou vous pourriez être en mesure de faire ce que vous voulez après avoir suivi les procédures appropriées (en remplissant la paperasse et payer les frais). Il sera probablement plus facile si vous demandez la permission au lieu de déranger vos voisins.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.