Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt qui fournit l’argent en utilisant votre capital immobilier. Ce n’est pas le plus flexible (ou le moins coûteux) moyen d’emprunter, donc il vaut la peine d’évaluer des solutions de rechange avant d’utiliser un. Dans la bonne situation, ces prêts constituent un moyen puissant pour tirer parti de la valeur de votre maison.
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Les bases
Comme une hypothèque standard, un prêt hypothécaire inversé est un prêt qui utilise votre maison en garantie. Toutefois, ces prêts sont différentes de plusieurs façons, ce qui conduit à la partie « inverse » du nom.
- Vous recevez de l’ argent au lieu de payer l’ argent à votre prêteur chaque mois
- Le montant de votre prêt augmente au fil du temps, par opposition à la diminution de chaque paiement mensuel
Le concept est similaire à un second prêt hypothécaire ou à domicile. Cependant, les hypothèques inversées ne sont disponibles que pour les propriétaires de 62 ans et plus, et vous ne sont généralement pas besoin de rembourser ces prêts jusqu’à ce que vous sortez de votre maison.
Les prêts hypothécaires inversés peuvent fournir de l’argent pour tout ce que vous voulez. Tant que vous répondez aux exigences (voir ci-dessous), vous pouvez utiliser les fonds pour compléter vos autres sources de revenu ou d’économies que vous avez accumulés. Cependant, ne sautent pas seulement à la perspective de l’argent facile – ces prêts sont compliquées (surtout pour se détendre), et ils réduisent les actifs pour vos héritiers.
Il existe plusieurs sources pour les prêts hypothécaires inversés, mais nous couvrirons principalement Home Equity Conversion Mortgage (PHC) disponible par la Federal Housing Administration.
Un HECM est généralement moins coûteuse pour les emprunteurs en raison de l’appui du gouvernement et des règles pour ces prêts les rend relativement favorable aux consommateurs.
Combien pouvez-vous obtenir?
Le montant d’argent que vous obtenez dépend de plusieurs facteurs et est basée sur un calcul qui fait certaines hypothèses sur la durée du prêt va durer.
Equity: plus d’ équité que vous avez dans votre maison, plus vous pouvez prendre. Pour la plupart des emprunteurs, il fonctionne mieux si vous avez payé votre prêt pendant de nombreuses années et votre prêt hypothécaire est presque entièrement payé.
Taux d’intérêt: les taux d’intérêt plus bas signifie que vous pouvez obtenir plus d’un prêt hypothécaire inversé.
Âge: l’âge du plus jeune emprunteur sur le prêt aura également une incidence combien vous obtenez, et les emprunteurs plus âgés peuvent prendre plus. Si vous êtes tenté d’exclure quelqu’un de plus jeune pour obtenir un paiement plus élevé, attention – un conjoint plus jeune devrait sortir à la mort d’un emprunteur plus si la jeune personne n’est pas inclus dans le prêt.
Votre choix de la façon d’obtenir de l’argent est aussi important. Vous pouvez choisir parmi plusieurs options de paiement.
Montant forfaitaire: la plus simple option est de prendre tout l’argent à la fois. Avec cette option, votre prêt a un taux d’intérêt fixe, et le solde de votre prêt augmente simplement au fil du temps en intérêts courus.
Les paiements périodiques: vous pouvez également choisir de recevoir des paiements réguliers (mensuels, par exemple). Ces paiements peuvent durer toute votre vie, ou pour une période de temps (10 ans, par exemple). Si votre prêt devient exigible parce que tous les emprunteurs ont quitté la maison, les paiements se terminent. Avec des paiements à vie, il est possible de prendre plus que vous et votre prêteur attend si vous vivez une vie exceptionnellement longue.
Marge de crédit: au lieu de prendre l’ argent immédiatement, vous pouvez opter pour une ligne de crédit, ce qui vous permet de dessiner des fonds si et quand vous en avez besoin. L’avantage de cette approche est que vous ne payez que les intérêts sur l’argent que vous avez réellement emprunté, et votre ligne de crédit pourrait potentiellement se développer au fil du temps.
Combinaison: ne peut pas décider? Vous pouvez utiliser une combinaison des programmes ci – dessus. Par exemple, vous pouvez prendre une petite somme forfaitaire à l’ avant et de garder une ligne de crédit pour plus tard.
Pour obtenir une estimation de combien vous pouvez, essayez de l’Association nationale des prêteurs hypothécaires inverse calculatrice . Cependant, le taux réel et les frais facturés par votre prêteur diffèrent des hypothèses utilisées.
Inverser les coûts hypothécaires
Comme avec tout autre prêt immobilier, vous payez des intérêts et des frais pour obtenir un prêt hypothécaire inversé. Les frais ont toujours été notoirement élevés, mais les choses vont mieux.
Pourtant, vous devez prêter attention aux coûts et comparer les offres de plusieurs prêteurs.
Les frais peuvent être (et sont souvent) financés ou construits dans votre prêt. En d’ autres termes, vous n’écrivez pas un chèque – de sorte que vous ne vous sentez ces coûts, mais vous les payer encore. Les frais réduisent la quantité de gauche de l’ équité dans votre maison, ce qui laisse moins pour votre succession (ou pour vous, si vous vendez la maison et rembourser le prêt). Si vous avez les fonds disponibles, il peut être sage de payer de leur poche au lieu de payer des intérêts sur ces frais pour les années à venir.
Les frais de clôture: vous aurez à payer une partie des mêmes frais de clôture requis pour un achat d’ une maison ou refinancer. Par exemple, vous aurez besoin d’ une évaluation, vous aurez besoin de documents déposés et votre prêteur examinera votre crédit. Certains de ces coûts sont hors de votre contrôle , mais d’ autres peuvent être gérés et comparés. Par exemple, les frais d’origination varient d’ un prêteur à, mais votre comté d’ enregistrement des redevances de la même peu importe qui vous utilisez.
Frais de service: vous pouvez obtenir un choc autocollant quand vous voyez des frais mensuels qui mangent dans votre revenu mensuel d’un prêt hypothécaire inversé. Il y a des limites maximales sur les frais HECM, mais il vaut toujours la peine de magasiner.
Les primes d’assurance: car HECMs sont soutenus par la FHA ( ce qui réduit le risque pour votre prêteur), vous payez une prime à la FHA. Votre prime initiale d’assurance hypothécaire (MIP) est comprise entre 0,5 pour cent et 2,5 pour cent, et vous aurez à payer une redevance annuelle de 1,25 pour cent du solde de votre prêt.
Intérêt: Bien sûr, vous payer des intérêts sur l’argent que vous avez pris par un prêt hypothécaire inversé.
Remboursement
Vous ne faites pas les paiements mensuels sur un prêt hypothécaire inversé. Au lieu de cela, le solde du prêt est due lorsque l’emprunteur se déplace en permanence hors de la maison (généralement à la mort ou lorsque la maison se vend). Cependant, vous êtes prenez sur la dette qui doit être remboursée – vous ne le remarquez pas.
Votre dette totale sera le montant d’argent que vous prenez en espèces, plus les intérêts sur l’argent emprunté. Dans la plupart des cas, votre dette augmente au fil du temps – parce que vous emprunter de l’argent et ne pas faire des paiements (vous pourriez même être plus emprunter chaque mois).
Lorsque votre prêt vient à échéance, il doit être remboursé. Le prêt est généralement dû lorsque tous les emprunteurs ont « en permanence » déménagé. Cependant, les hypothèques inversées peuvent également venir en raison si vous ne respectez pas les termes de votre contrat – si vous ne payez pas vos impôts fonciers, par exemple.
La plupart des prêts hypothécaires inversés se remboursés par la vente de la maison. Par exemple, après votre décès, la maison va sur le marché, et vous recevez l’ argent qui peut être utilisé pour rembourser le prêt. Si vous devez moins que vous vendez la maison, vous pouvez garder la différence. Si vous devez plus que vous vendez la maison, vous ne devez pas payer la différence avec un HECM (en d’ autres termes, vous « gagnez »).
Dans certains cas, vos héritiers décident de garder la maison. Dans ces cas, le montant du prêt est dû – même si le solde du prêt est supérieur à la valeur de la maison. Vos héritiers devront venir avec une grosse somme d’argent pour garder la maison dans la famille.
Exigences
Pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous devez répondre à certains critères de base.
Règles de base:
- La maison est votre résidence principale (vous ne pouvez pas utiliser un bien locatif, par exemple)
- Vous êtes âgé d’au moins 62 ans
- Vous n’êtes pas en retard sur toute dette due au gouvernement fédéral
Équité suffisante: puisque vous prenez l’ argent hors de votre maison, vous avez besoin d’ une quantité importante de capitaux propres dans votre maison pour tirer. Il n’y a pas de prêt au calcul de la valeur que vous auriez avec un prêt hypothécaire « avant ».
Dépenses courantes: vous devez avoir la capacité de continuer à payer les dépenses courantes liées à votre domicile (vous devrez prouver que vous êtes capable de suivre les dépenses). Cela garantit que la propriété conserve sa valeur et que vous conservez la propriété de la propriété. Par exemple, vous aurez des frais d’entretien continuels, et vous devrez peut – être payer des impôts fonciers et les primes d’assurance.
Revenu: vous n’avez pas besoin d’un revenu pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé parce que vous n’êtes pas obligé d’effectuer des paiements sur le prêt.
Conseil: avant votre HECM est financé, vous devez assister à une « séance d’information des consommateurs » avec un conseiller HECM HUD approuvé. Ceci est censé fournir des informations objectives sur le produit.
Première hypothèque: si vous devez encore de l’ argent sur votre maison, vous pouvez toujours obtenir un prêt hypothécaire inversé (certaines personnes le font afin d’éliminer les paiements mensuels existants). Toutefois, l’hypothèque inversée devra être le privilège de premier rang sur la propriété. Pour la plupart des emprunteurs, cela signifie payer votre dette hypothécaire reste avec une partie de votre prêt hypothécaire inversé. Ceci est plus facile si vous avez à peu près 50% du capital de votre maison (ou plus).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.