Lorsque vous vendez une maison ou un des propriétaires déménage, il peut être judicieux de transférer l’hypothèque au nouveau propriétaire. Au lieu de demander un nouveau prêt, payer les frais de clôture, et en recommençant avec des frais d’intérêt plus élevés, le propriétaire serait tout simplement prendre en charge les paiements courants.
Il est possible de transférer une hypothèque, mais ce n’est pas toujours facile. Nous allons couvrir les détails ci-dessous, mais un bref résumé de vos options COMPREND:
- Transférer une hypothèque assumable en demandant à votre prêteur pour effectuer le changement.
- Refinancer le prêt au nom du nouveau propriétaire seulement.
- Transfert lorsque la situation ne déclenche pas la clause « due à la vente » d’un prêt.
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Prêts hypothécaires assumable
Si un prêt est « assumable » , vous avez de la chance: cela signifie que vous pouvez transférer l’hypothèque à quelqu’un d’ autre. Il n’y a pas de langue dans l’accord de prêt qui vous empêche de terminer un transfert. Cependant, même les prêts hypothécaires assumable peuvent être difficiles à transférer.
Dans la plupart des cas, le « nouveau » emprunteur doit se qualifier pour le prêt. Le prêteur examinera les cotes de crédit de l’ emprunteur et de la dette à des ratios de revenus pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt. Le processus est essentiellement le même que si l’emprunteur devait demander un nouveau prêt (mais bien sûr , l’emprunteur peut prendre en charge la partie à sens unique de prêt existant). Les prêteurs ont approuvé l’ originale demande de prêt basé sur le crédit et le revenu du demandeur d’ origine (s), et ils ne veulent pas laisser personne du crochet à moins qu’ils aient obtenu un emprunteur de remplacement qui est tout aussi susceptible de rembourser.
Pour effectuer un transfert d’un prêt assumable, demander le changement avec votre prêteur. Vous devrez remplir les demandes, vérifier le revenu et les actifs et payer une redevance modeste au cours du processus.
Transfert de propriété: Switching les noms sur un prêt affecte uniquement le prêt. Vous pouvez toujours besoin de changer qui est propriétaire de la propriété en transférant le titre, en utilisant un acte de renonciation, ou prendre toute autre mesure nécessaire dans votre situation.
Difficile à trouver?
Malheureusement, les prêts hypothécaires assumable ne sont pas largement disponibles. Votre meilleur pari peut être si vous avez un prêt FHA ou un prêt VA. D’ autres prêts hypothécaires conventionnels sont rarement assumable. Au lieu de cela, les prêteurs utilisent une raison en vente clause, ce qui signifie que le prêt doit être remboursé lorsque vous transférez la propriété de la maison.
refinancement
Si un prêt est pas assumable et vous ne pouvez pas trouver une exception à cause de la clause de vente, le refinancement du prêt pourrait être votre meilleure option. Semblable à une hypothèse, le nouvel emprunteur aura besoin d’un revenu suffisant et de crédit pour se qualifier pour le prêt.
Le « nouveau » propriétaire simplement demander un nouveau prêt individuel et d’utiliser ce prêt pour rembourser la dette hypothécaire existant. Vous devrez peut-être coordonner avec vos prêteurs pour obtenir les privilèges supprimés (sauf si les acceptent le nouvel emprunteur et nouveau prêteur) afin que vous puissiez utiliser la maison comme garantie, mais il est un bon moyen propre pour faire le travail. Certains privilèges transfèrent régulièrement d’un propriétaire à un autre (par exemple, si des améliorations ont été faites avec le financement de l’APCE).
En raison de la vente
Les prêteurs ne bénéficient généralement pas de vous permettant de transférer une hypothèque. Les acheteurs sortiraient avant en obtenant un prêt plus « mature », les premiers paiements d’intérêts sur la voie (et ils pourraient être en mesure d’obtenir un taux d’intérêt plus bas).
Les vendeurs obtiendraient de vendre leur maison plus facilement – peut-être à un prix plus élevé – en raison de ces mêmes avantages. Mais les prêteurs à perdre, donc ils ne sont pas désireux d’approuver les transferts.
A cause de la clause de vente est une partie d’un accord de prêt en disant que le prêt doit être payé lorsque la propriété vend (le prêt est « accéléré »).
Exceptions à la règle: Dans certains cas, vous pouvez toujours transférer un prêt – même avec une clause en raison de la vente. Les transferts entre les membres de la famille sont souvent autorisés, et votre prêteur peut toujours être plus généreux que ce que votre contrat de prêt dit (il est une option qu’ils peuvent exercer, et ils ne sont pas tenus de le faire – mais ne soyez pas vos espoirs) . La seule façon de savoir avec certitude est de demander à votre prêteur et revoir votre accord avec un avocat local. Même si les prêteurs disent qu’il est impossible, un avocat peut vous aider à déterminer si votre banque fournit des informations précises.
Le Garn-St. Germain loi empêche les prêteurs d’exercer leur option d’accélération dans certaines circonstances. Plusieurs des situations les plus courantes comprennent:
- Lorsqu’un locataire conjoint meurt et le transfert de propriété à un locataire conjoint survivant
- Transfert du prêt à un parent après la mort d’un emprunteur
- Un transfert de la propriété au conjoint ou aux enfants d’un emprunteur
- Les transferts à la suite des accords de divorce et de séparation
- Les transferts dans une confiance entre vifs (ou un trust vivant) lorsque l’emprunteur est un bénéficiaire
Voir la complète liste des exceptions , et consultez cette liste avec votre avocat.
Transferts non officiels
Si vous ne pouvez pas obtenir votre demande approuvée, vous pourriez être tenté de mettre en place un arrangement « informel ». Par exemple, vous pouvez vendre votre maison, laissez le prêt existant en place, et ont l’acheteur vous remboursons pour les paiements hypothécaires.
C’est une mauvaise idée. Votre contrat hypothécaire ne permet pas probablement cela, et vous pourriez même vous retrouver dans des ennuis juridiques, selon la façon dont les choses vont. De plus, vous êtes toujours responsable du prêt – même si vous ne vivent plus dans la maison.
Qu’est-ce qui pourrait mal se passer? Quelques possibilités:
- Si l’acheteur cesse de payer, le prêt est en votre nom, il est donc toujours votre problème (les paiements en retard apparaîtront sur vos rapports de crédit, et les prêteurs viendront après vous).
- Si la maison est vendue dans la forclusion pour moins que cela vaut la peine, vous pourriez être responsable de toute insuffisance.
Il existe de meilleures façons d’offrir un financement de vendeur à un acheteur potentiel.
vos options
Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire transféré, vous avez des options encore obtenu, en fonction de votre situation. Encore une fois, la mort, le divorce et les transferts de famille peut vous donner le droit d’effectuer des transferts, même si votre prêteur dit le contraire.
Si vous êtes confronté à la forclusion , certains programmes gouvernementaux rendent plus facile de traiter avec l’hypothèque – même si vous êtes sous l’ eau ou au chômage.
Si vous obtenez divorcé , demandez à votre avocat comment gérer toutes vos dettes et comment vous protéger au cas où votre ex-conjoint ne fait pas les paiements.
Si un propriétaire est décédé , un avocat local peut vous aider à déterminer ce qu’il faut faire ensuite.
Si vous transférez des actifs à une fiducie , une double vérification avec votre succession avocat de planification afin que vous ne déclencheront pas une clause d’accélération.
Refinancement peut – être votre dernière option si aucun des autres approches sont disponibles.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.