Location-vente à prix look and feel beaucoup comme les ventes standard maison, et ils sont une alternative aux prêts immobiliers traditionnels. Les acheteurs et les vendeurs peuvent bénéficier de ces dispositions, mais il est essentiel que tout le monde sait quels sont les risques avant de commencer.
Cette page traite de loyer à posséder des transactions impliquant une maison, mais il existe d’autres types de programmes là-bas.
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Qu’est-ce que Location-vente?
Location-vente est un moyen d’acheter ou de vendre quelque chose au fil du temps, ce qui donne à l’acheteur une « option » d’acheter à un moment donné dans l’avenir.
Avec un achat traditionnel et la vente, l’acheteur et le vendeur compléter l’achat plus ou moins immédiatement après avoir accepté les termes (à la clôture), mais location-vente est différent.
En vertu d’ une location – vente à un accord, l’acheteur et le vendeur conviennent à la possibilité d’une vente à un moment donné à l’avenir. En fin de compte, le locataire / acheteur décide si la transaction aura effectivement lieu. Entre – temps, l’acheteur effectue des paiements au vendeur, et une partie de ces paiements (généralement) réduire l’argent nécessaire pour acheter la maison à une date ultérieure.
Pourquoi acheter Avec location-vente?
Location-vente des programmes peut être attrayant pour les acheteurs, en particulier ceux qui attendent d’être dans une situation financière plus forte dans quelques années.
Acheter avec un mauvais crédit: Les acheteurs qui ne peuvent pas se qualifier pour un prêt immobilier peut commencer à acheter une maison avec un loyer à propre accord. Au fil du temps, ils peuvent travailler à la reconstruction de leurs cotes de crédit, et ils peuvent être en mesure d’obtenir un prêt une fois qu’il est enfin temps d’acheter la maison.
Verrouillent un prix d’achat: Sur les marchés à la hausse des prix à la maison, les acheteurs peuvent obtenir un accord pour acheter au prix d’aujourd’hui (mais l’achat aura lieu plusieurs années à l’avenir). Les acheteurs ont la possibilité de revenir en arrière si les prix tombent à la maison, bien que ce soit ou non il est logique financièrement va dépendre de combien ils ont payé en vertu de l’accord.
Test drive: Les acheteurs peuvent vivre dans une maison avant de vous engager à acheter la propriété. En conséquence, ils peuvent en apprendre davantage sur des problèmes avec la maison, les voisins de cauchemar, et les autres problèmes avant qu’il ne soit trop tard.
Déplacer moins: Les acheteurs qui se sont engagés dans une maison et le voisinage (mais incapable d’acheter) peuvent entrer dans une maison qu’ils vont éventuellement acheter. Cela réduit le coût et les inconvénients d’aller au bout de quelques années.
Construire l’ équité: Techniquement, les locataires ne construisent pas l’ équité de la même manière que les propriétaires font. Cependant, les paiements peuvent accumuler et fournir une somme importante à mettre vers l’achat de la maison. Les acheteurs peuvent aussi simplement économiser de l’ argent dans un compte d’épargne et d’ utiliser ces fonds à la place ( en évitant les pièges du loyer à posséder, et offrant la possibilité d’acheter une maison).
Pourquoi vendre avec Location-vente?
Les vendeurs peuvent également bénéficier de location-vente arrangements.
Plus d’ acheteurs: Si vous éprouvez des difficultés à attirer les acheteurs, vous pouvez aussi le marché aux locataires qui souhaitent acheter à l’avenir. Pas tout le monde a un bon crédit et peut se qualifier pour un prêt, mais tout le monde a besoin d’ un endroit pour vivre.
Gagnez le revenu: Si vous n’avez pas besoin de vendre juste loin et utiliser l’argent pour un autre acompte, vous pouvez gagner des revenus locatifs en se dirigeant vers la vente d’ une propriété.
Prix plus élevé: Vous pouvez demander un prix de vente plus élevé lorsque vous offrez location – vente. Vous fournissez une occasion que les gens peuvent être disposés à payer. Les locataires ont aussi une « option » d’acheter la maison – qu’ils pourraient ne jamais utiliser – et la flexibilité supplémentaire coûte toujours.
Locataire Investi: Un acheteur potentiel est plus susceptible de prendre soin d’une propriété (et s’entendre voisins) qu’un locataire sans peau dans le jeu. L’acheteur est déjà investi dans la propriété et a un intérêt à la maintenir.
Comment ça marche
Tout est négociable: A louer à propre transaction, également connu comme une option de location, commence par le contrat. L’acheteur et le vendeur conviennent à certaines conditions, et toutes les conditions peuvent être modifiés pour répondre aux besoins de tout le monde. Selon ce qui est important pour vous (si vous êtes un acheteur ou vendeur), vous pouvez demander certaines fonctionnalités avant de signer un accord.
Par exemple, vous pouvez demander un paiement initial plus ou moins si cela serait utile pour vous.
Le conseil est essentiel: Assurez – vous d’examiner un contrat avec un avocat immobilier parce que ces transactions peuvent être compliquées et il y a beaucoup d’argent en jeu. Location – vente offres sont particulièrement dangereux pour les acheteurs. Plusieurs escroqueries profitent des personnes peu solvables et espoirs d’acheter une maison. Même avec un vendeur honnête, il est possible de perdre beaucoup d’argent si les choses ne vont pas comme prévu.
Une possibilité d’acheter: Au début de tout loyer à posséder transaction, l’acheteur paie le vendeur une prime d’option , ce qui est souvent autour de cinq pour cent du prix d’achat final (même si elle peut certainement être plus ou moins). Ce paiement donne à l’acheteur le droit ou « option » – mais non l’obligation – d’acheter la maison à un moment donné à l’avenir.
Aucun remboursement: Le paiement de la prime initiale est non-remboursable, mais il peut être appliqué au prix d’achat (si l’acheteur achète toujours la maison, elle ne devra pas venir avec autant d’ argent). Des paiements plus importants d’options sont risquées pour les acheteurs: si l’accord ne passe pas par pour une raison quelconque, il n’y a aucun moyen de récupérer cet argent. Le vendeur obtient généralement de maintenir les paiements de primes après un loyer à posséder transaction se termine.
Prix d’achat: L’acheteur et le vendeur fixer un prix d’achat pour la maison dans leur contrat. À un certain moment dans l’avenir (généralement entre un et cinq ans, selon les négociations), l’acheteur peut acheter la maison pour ce prix – peu importe ce que la maison vaut réellement. Lors de la définition du prix, un prix qui est plus élevé que le prix actuel n’est pas rare (sinon, le vendeur est mieux juste la vente aujourd’hui). Si la maison a augmenté en valeur plus rapidement que prévu, les choses fonctionnent en faveur de l’acheteur. Si la maison perd de sa valeur, le locataire ne sera probablement pas acheter la maison ( en partie parce qu’il ne pourrait pas donner un sens, et en partie parce que le locataire pourrait ne pas être en mesure de se qualifier pour un grand prêt avec un ratio élevé à valeur prêt). Les acheteurs appliquent généralement un prêt hypothécaire lorsque vient le temps d’acheter la maison.
Les paiements mensuels: L’acheteur / locataire fait également des paiements mensuels au vendeur. Ces paiements servent de paiements de loyer (parce que le vendeur possède toujours la propriété), mais le locataire paie généralement un peu plus chaque mois. Le montant supplémentaire est habituellement porté au crédit du prix d’achat final, il réduit la quantité d’argent que l’acheteur doit venir avec l’achat de la maison. Encore une fois, le loyer supplémentaire « prime » est non remboursable – il compense le vendeur pour attendre autour pour voir ce que l’acheteur fera (le vendeur ne peut pas vendre la propriété à quelqu’un d’ autre jusqu’à ce que l’accord avec les extrémités locataires).
Entretien: Tout le monde impliqué bénéficie d’une maison bien entretenue, mais qui doit payer? Votre accord devrait préciser qui est responsable de l’ entretien de routine et d’ importantes réparations. Certains accords disent que quelque chose de moins de 500 $ est la responsabilité de l’acheteur, mais les lois locales peut compliquer les choses ( les propriétaires pourraient être tenus de fournir certains équipements, même si votre accord dit le contraire).
Location-Pitfalls
Rien n’est parfait, et qui comprend des programmes propres à louer. Ces opérations sont compliquées, et les acheteurs et les vendeurs peuvent obtenir des surprises désagréables. Quelques exemples sont énumérés ci-dessous, mais la liste des choses qui peuvent potentiellement aller mal est beaucoup plus. Seul un avocat immobilier local peut vous donner une bonne idée de ce qui est en jeu dans votre situation, alors assurez-vous de visiter avec un avant de signer quoi.
Les risques pour les acheteurs
Argent perdre: Si vous ne l’ achetez pas la maison – pour une raison quelconque – vous perdez tout l’argent supplémentaire que vous avez payé. Les vendeurs qui sont facilement tentées peuvent rendre difficile ou peu attrayante pour vous d’acheter.
La lenteur des progrès: Vous pouvez planifier d’améliorer votre crédit ou d’ augmenter vos revenus afin que vous qualifiez pour un prêt lorsque l’option se termine, mais les choses ne fonctionnent pas comme prévu.
Moins de contrôle: Vous ne possédez pas encore la propriété, de sorte que vous n’avez pas un contrôle total sur elle. Votre propriétaire pourrait cesser de faire des paiements hypothécaires et de perdre la propriété par la forclusion, ou vous pourriez ne pas être responsable des décisions sur les principaux éléments de maintenance. De même, votre propriétaire pourrait perdre un jugement ou de cesser de payer les impôts fonciers et finissent avec des privilèges sur la propriété. L’accord devrait aborder tous ces scénarios (et le propriétaire n’a pas le droit de vendre alors que vous avez une option sur la propriété), mais les batailles juridiques sont toujours une douleur importante.
La baisse des prix: Les prix des maisons pourraient tomber , et vous pourriez ne pas être en mesure de renégocier un prix d’achat plus bas. Ensuite , vous vous retrouvez avec l’option de perdre tout votre argent d’option ou d’ acheter la maison. Si votre prêteur n’approuvera un prêt surdimensionné, vous aurez besoin d’ apporter de l’ argent supplémentaire pour la fermeture d’un acompte.
Les retards de paiement mal: En fonction de votre accord, si vous ne payez pas de loyer à temps, vous risquez de perdre le droit d’acheter (ainsi que tous vos paiements supplémentaires). Dans certains cas, vous gardez votre option, mais votre paiement supplémentaire pour le mois ne sera pas « compté » , et il ne sera pas ajouter au montant que vous avez accumulé pour l’ achat éventuel.
Questions Accueil: Il pourrait y avoir des problèmes avec la propriété que vous ne savez pas jusqu’à ce que vous essayez d’acheter (tels que des problèmes de titre). Traiter un loyer à posséder l’ achat comme un achat « réel » – obtenir une recherche d’inspection et le titre avant de plonger.
Escroqueries: location – vente escroqueries sont un moyen attrayant de prendre de grosses sommes d’argent de personnes qui ne sont pas dans une situation financière sûre.
Les risques pour les vendeurs
Aucune certitude: Votre locataire pourrait ne pas acheter, vous devez tout recommencer à zéro et trouver un autre acheteur ou locataire (mais au moins vous obtenez de garder l’argent supplémentaire).
Argent lent: Vous ne recevez pas une grande somme forfaitaire, que vous pourriez avoir besoin d’acheter votre prochaine maison.
Appréciation manquante: Vous verrouillez généralement dans un prix de vente lorsque vous signez un loyer à propre accord, mais les prix à la maison pourrait augmenter plus vite que prévu. Vous pourriez faire mieux louer l’endroit et d’ obtenir un contrat de vente à l’avenir (ou vous ne pourriez pas).
La baisse des prix à la maison: Les prix des maisons pourraient tomber, et si votre locataire n’achète pas, vous auriez été mieux de vendre simplement la propriété.
Défauts découverte: Les acheteurs peuvent découvrir des défauts que vous ignoriez sur l’ utilisation de la maison différemment, et ils peuvent décider de ne pas acheter. Peut – être que la plomberie peut gérer un couple, mais pas une famille de cinq, et personne ne pouvait savoir au sujet de la question. Vous n’êtes pas essayer de tromper personne – c’est un défaut qui n’a jamais été sous le mode de vie précédent – mais maintenant il est un problème et vous devrez les communiquer aux acheteurs futurs (ou fixer).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.