Quand il s’agit de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier, il n’y a que quelques façons de le faire. Bien que les concepts soient simples à comprendre, ne soyez pas dupe en pensant qu’ils peuvent être facilement implémentés et exécutés. Une compréhension des bases de l’immobilier peut aider les investisseurs à maximiser leurs revenus. L’immobilier offre aux investisseurs une autre classe d’actifs de portefeuille, augmente la diversification et peut limiter les risques s’il est abordé correctement.
Les investisseurs peuvent potentiellement gagner de l’argent avec l’immobilier de trois manières principales:
- Une augmentation de la valeur de la propriété
- Revenus locatifs perçus en louant le bien aux locataires
- Bénéfices générés par l’activité commerciale qui dépend de l’immobilier
Bien sûr, il existe toujours d’autres moyens de profiter directement ou indirectement de l’investissement immobilier, comme apprendre à se spécialiser dans des domaines plus ésotériques comme les certificats de privilège fiscal. Cependant, les trois éléments énumérés ci-dessus représentent une grande majorité des revenus passifs – et des fortunes ultimes – qui ont été réalisés dans le secteur immobilier.
Table of Contents
- 1 Augmentation de la valeur immobilière de l’immobilier
- 2 Inflation et investissement immobilier
- 3 Achats au taux plafond ajusté cycliquement
- 4 La location comme investissement immobilier
- 5 Utilisation du taux plafond pour comparer les investissements
- 6 Revenu de location comme marge de sécurité
- 7 L’argent des opérations commerciales immobilières
- 8 Autres idées d’investissement immobilier
Augmentation de la valeur immobilière de l’immobilier
Tout d’abord, il est important que vous compreniez que la valeur des propriétés n’augmente pas toujours. Ce manque d’augmentation des actifs peut devenir douloureusement évident pendant des périodes comme la fin des années 1980 et le début des années 1990, et les années 2007-2009 où le marché immobilier s’est effondré. En fait, dans de nombreux cas, la valeur des propriétés a rarement battu l’inflation – l’augmentation des prix moyens dans une économie.
Par exemple, si vous possédez une propriété de 500 000 $ et que l’inflation est de 3%, votre propriété peut se vendre 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), mais vous n’êtes pas plus riche que l’an dernier. Autrement dit, vous pouvez toujours acheter la même quantité de lait, de pain, de fromage, d’huile, d’essence et d’autres produits (vrai, le fromage peut être en baisse cette année et l’essence en hausse, mais votre niveau de vie resterait à peu près le même). La raison en est que le gain de 15 000 $ n’était pas réel. Il était nominal et n’avait pas d’impact réel car l’augmentation était due à l’inflation globale.
Inflation et investissement immobilier
Lorsque l’inflation se produit, un dollar a moins de pouvoir d’achat. Cela se produit parce que le gouvernement doit créer – imprimer – de l’argent lorsqu’il dépense plus qu’il n’en absorbe par les impôts. Toutes choses étant égales par ailleurs, au fil du temps, cela se traduit par une perte de valeur de chaque dollar existant et une valeur inférieure à ce qu’elle était dans le passé.
L’une des façons dont les investisseurs immobiliers les plus avisés peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de profiter d’une situation qui semble se reproduire toutes les quelques décennies. Ils le font lorsque l’inflation devrait dépasser le taux d’intérêt actuel de la dette à long terme. Pendant ces périodes, vous pourriez trouver des gens prêts à jouer en achetant des propriétés, en empruntant de l’argent pour financer l’achat, puis en attendant que l’inflation augmente.
À mesure que l’inflation grimpe, ces investisseurs peuvent rembourser les hypothèques avec des dollars qui valent beaucoup moins. Cette situation représente un transfert des épargnants vers les débiteurs. Vous avez vu beaucoup d’investisseurs immobiliers gagner de l’argent de cette façon dans les années 1970 et au début des années 1980. L’inflation devenait incontrôlable jusqu’à ce que Paul Volcker Jr. – président de la Réserve fédérale entre 1979 et 1987 – prenne un 2×4 dans son dos et le mette sous contrôle en augmentant considérablement les taux d’intérêt.
Achats au taux plafond ajusté cycliquement
L’astuce consiste à acheter lorsque les taux de capitalisation ajustés cycliquement – le taux de rendement d’un investissement immobilier – sont attractifs. Vous achetez lorsque vous pensez qu’il y a une raison spécifique pour laquelle un bien immobilier en particulier vaudra un jour plus que le taux plafond actuel ne l’indique à lui seul.
Par exemple, les promoteurs immobiliers peuvent examiner un projet ou un développement, la situation économique autour de ce projet, ou le prix de la propriété et déterminer un revenu locatif futur pour soutenir l’évaluation actuelle. La valeur actuelle pourrait sinon sembler trop chère compte tenu des conditions actuelles entourant le développement. Cependant, parce qu’ils comprennent l’économie, les facteurs du marché et les consommateurs, ces investisseurs peuvent voir la rentabilité future.
Vous avez peut-être vu un vieil hôtel horrible sur un grand terrain se transformer en un centre commercial animé avec des immeubles de bureaux générant des loyers considérables pour le propriétaire. En l’absence de ces flux de trésorerie, de la valeur actuelle nette, vous spéculez à un degré ou à un autre, peu importe ce que vous vous dites. Vous aurez besoin d’une inflation substantielle dans la devise nominale – si vous utilisez la dette pour financer l’achat – pour vous renflouer. Vous pouvez également compter sur une sorte d’événement à faible probabilité pour travailler en votre faveur.
La location comme investissement immobilier
Gagner de l’argent en percevant un loyer est si simple que chaque enfant de 6 ans qui a déjà joué à un jeu de Monopoly comprend à un niveau viscéral comment les bases fonctionnent. Si vous possédez une maison, un immeuble d’appartements, un immeuble de bureaux, un hôtel ou tout autre investissement immobilier, vous pouvez facturer un loyer aux personnes pour leur permettre d’utiliser la propriété ou l’installation.
Bien sûr, simple et facile ne sont pas la même chose. Si vous possédez des immeubles à appartements ou des maisons de location, vous pourriez vous retrouver avec tout, des toilettes cassées aux locataires qui exploitent des laboratoires de méthamphétamine. Si vous possédez des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, vous devrez peut-être faire affaire avec une entreprise qui vous a loué et qui fait faillite. Si vous possédez des entrepôts industriels, vous pourriez être confronté à des enquêtes environnementales pour les actions des locataires qui ont utilisé votre propriété. Si vous possédez des unités de stockage, le vol pourrait être un problème. Les investissements immobiliers locatifs ne sont pas du type à appeler et s’attendent à ce que tout se passe bien.
Utilisation du taux plafond pour comparer les investissements
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des outils qui facilitent les comparaisons entre les investissements immobiliers potentiels. L’un de ceux-ci, qui deviendra inestimable pour vous dans votre quête pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier, est un ratio financier spécial appelé taux de capitalisation (cap rate). Les taux plafonds indiquent le taux de rendement d’un investissement immobilier commercial. Il prend sa base sur le revenu net que la propriété produira.
Si une propriété gagne 100 000 $ par an et se vend 1 000 000 $, vous divisez le revenu (100 000 $) par le prix (1 000 000 $) et obtenez 0,1 ou 10%. Cela signifie que le taux de capitalisation de la propriété est de 10%, ou que vous gagneriez 10% sur votre investissement si vous aviez payé l’immobilier entièrement en espèces et sans dette.
Tout comme une action ne vaut en fin de compte que la valeur actuelle nette de ses flux de trésorerie actualisés, un bien immobilier vaut en fin de compte une combinaison de:
- L’utilité que la propriété génère pour son propriétaire
- Les flux de trésorerie nets actuels qu’il génère – par rapport au prix payé
Revenu de location comme marge de sécurité
Les revenus de location peuvent être une marge de sécurité qui vous protège en cas de ralentissement économique ou d’effondrement. Certains types d’investissements immobiliers peuvent être mieux adaptés à cette fin. Les baux et les loyers peuvent être des revenus relativement sûrs.
Pour revenir à notre discussion précédente – sur les défis de gagner de l’argent avec l’immobilier – les immeubles de bureaux peuvent fournir une illustration. En règle générale, ces propriétés impliquent de longs baux pluriannuels. Achetez-en un au bon prix, au bon moment, avec le bon locataire et l’échéance du bail, et vous pourriez traverser un effondrement immobilier. Vous collecteriez des chèques de location supérieurs à la moyenne que les sociétés qui vous louent doivent encore fournir – en raison du contrat de location qu’elles ont signé – même lorsque des taux inférieurs sont disponibles ailleurs. Faites-vous mal, cependant, et vous pourriez être bloqué à des rendements inférieurs à la normale longtemps après la reprise du marché.
L’argent des opérations commerciales immobilières
Le dernier moyen de gagner de l’argent grâce aux investissements immobiliers implique des services spéciaux et des activités commerciales. Si vous êtes propriétaire d’un hôtel, vous pouvez vendre des films à la demande à vos clients. Si vous possédez un immeuble de bureaux, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux distributeurs automatiques et aux parkings. Si vous possédez un lave-auto, vous pourriez gagner de l’argent grâce aux aspirateurs à commande temporelle.
Ces investissements nécessitent presque toujours des connaissances sous-spécialisées. À titre d’exemple, certaines personnes passent toute leur carrière à se spécialiser dans la conception, la construction, la possession et l’exploitation de lave-autos. Pour ceux qui se hissent au sommet de leur domaine et comprennent les subtilités d’un marché particulier, l’opportunité de gagner de l’argent peut être infinie.
Autres idées d’investissement immobilier
Pourtant, d’autres opportunités d’investissement existent dans l’immobilier. Vous pouvez investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI) .11 Les FPI cotées en bourse émettent des actions et sont négociées en bourse, tandis que les FPI privées ou les FPI non négociées ne sont disponibles sur aucune bourse. Tous les types de FPI se concentreront sur des secteurs particuliers du marché immobilier, comme les maisons de soins infirmiers ou les centres commerciaux. Il existe également plusieurs fonds négociés en bourse (FNB) et fonds communs de placement qui ciblent l’investisseur immobilier en investissant dans des FPI et d’autres investissements dans le secteur immobilier.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.