Immobilier montre comme flip ou flop , Million Dollar Listing , et retourner cette maison peut faire croire que il n’y a pas moyen de perdre le jeu. Vous investissez un certain montant d’argent dans une propriété, mise à jour et rénovez avec soin, puis la liste pour une vente presque immédiate. Les étoiles de ces spectacles peuvent liquider gagner moins que ce qu’ils attendent, mais ils ne semblent jamais perdre leur chemise.
Mais selon Mindy Jensen, responsable de la communauté pour le site de l’investissement immobilier poches Bigger, il y a une tonne de questions ces spectacles ne dépeignent. Ils ne montrent pas tous les problèmes que vous rencontrez quand vous commencez, par exemple. Ils ne montrent pas à quel point il est facile de sous-estimer les coûts de réadaptation, ou d’oublier toutes les petites dépenses que vous devrez faire face le long du chemin.
Lorsque vous remplacez la tuile dans une cuisine, par exemple, il est beaucoup trop facile d’estimer que le coût de la tuile, et oublier des choses comme la colle à carrelage, coulis, scellant de tuiles, des éponges, et la valeur de votre temps. « Bien que ces articles ne sont pas super cher, ils doivent encore être pris en compte », a déclaré Jensen.
Ensuite , il y a les grands problèmes investisseurs rencontrent qui jettent leurs budgets sur la bonne voie – des choses comme les problèmes de fondations, les questions de zonage, et la moisissure noire. D’une certaine manière la plus fouillent l’ immobilier ne montre jamais dans ces zones d’ ombre où les investisseurs peuvent liquider perdre de l’ argent sur un accord.
Éviter ces cinq erreurs d’investissement Immobilier
La réalité est, l’investissement immobilier est pas toujours aussi rose ou prévisible que les émissions de télévision font être. Cela est vrai si vous investissez dans les maisons pour les « flip » pour les nouveaux acheteurs, ou si vous investissez dans des immeubles locatifs à construire à long terme, revenu passif.
Si vous songez à investir dans l’immobilier dans le but de retournement pour un profit ou devenir propriétaire, voici quelques-unes des erreurs de débutant, vous voulez éviter:
# 1: Oublier la maison d’inspection
Jensen dit que certains acheteurs pourraient être disposés à renoncer à une inspection professionnelle pour obtenir un accord pour passer. C’est toujours une erreur, dit-elle, car une inspection de la maison peut révéler toutes les réparations que vous aurez besoin de faire et de planifier. Comment peut-investisseurs immobiliers fonctionnent correctement les numéros si elles ne savent pas combien ils auront besoin de passer sur les réparations? La réponse: Ils ne peuvent pas.
Non seulement cela, mais il est possible que vous pourriez obtenir le vendeur pour couvrir une partie des coûts de réparation au cours du processus de négociation. Cependant, cela n’est possible si vous savez ce qui ne va pas pour commencer.
Jensen suggère la marche à travers la maison avec l’inspecteur de poser des questions qui se déplacent d’une pièce à. « Continuer de demander jusqu’à ce que vous êtes convaincu que vous comprenez ce qu’ils disent, » dit-elle. Alors qu’un inspecteur ne sera pas en mesure de vous donner des estimations pour les réparations, ils peuvent souvent vous permettent de savoir à peu près combien vous allez payer.
Vous pouvez utiliser ces informations pour déterminer si un bien est intéressant d’investir dans, ou si vous devez réduire vos pertes et exécuter.
# 2: Non Exécution des chiffres
Cela nous amène à une autre recrue d’erreur commune les investisseurs immobiliers font. Parfois, les investisseurs potentiels sont tellement enthousiasmés par l’achat d’une propriété, ils oublient formellement l’accord vétérinaire.
Pas tous les biens fera un bon investissement, dit Jensen, et certaines propriétés ne font pas de sens à tout prix. Pour cette raison, vous devez vous asseoir et exécuter tous les numéros de décider si une propriété vaut la peine d’investir dans.
Au strict minimum, vous devez estimer les paiements hypothécaires, les impôts, les assurances, les frais de réparation initiaux, les coûts de maintenance, et d’autres dépenses et de les comparer au prix du loyer de marché estimée ou à la vente, vous recevrez de la propriété.
Et ne pas oublier de comptabiliser et considérer toutes les dépenses que vous êtes susceptible de rencontrer. « Ne pas tenir compte de toutes les dépenses est le problème le plus fréquent », a déclaré Jensen. « Hors postes vacants et les dépenses en immobilisations sont les pires contrevenants. »
Vous aurez une vacance à un moment donné, et non ce qui représente un mois de loyer perdu chaque année (ou quelques années) peut souffler votre profit entier. La même chose est vraie pour les grandes dépenses comme un nouveau toit, un nouveau système de CVC, ou un chauffe-eau.
# 3: Ne pas avoir à l’écran correctement locataires
Si vous investissez dans l’immobilier pour devenir propriétaire, vous aurez envie d’avoir un plan en place pour les locataires de vétérinaire et écran qui présentent une demande pour votre location. Jensen dit qu’il peut être difficile de repérer les locataires potentiels de problème puisque les mauvais locataires ne vous diront pas leurs défauts dès le départ.
« Personne ne va vous approcher en tant que locataire et dire: « Je ne vais pas payer le loyer après le premier mois, et je vais jeter les couches dans les toilettes et percer des trous dans les murs, » pourtant ce qui arrive beaucoup plus souvent que vous ne le pensez quand vous ne filtrons pas vos locataires « .
Jensen dit que vous devez exécuter des vérifications de crédit ainsi que la vérification des antécédents criminels des locataires potentiels. En outre, vous devriez faire attention pour « drapeaux rouges » qui pourraient signaler que vous pourriez avoir un problème. Certaines choses à surveiller comprennent:
- Les locataires qui veulent se déplacer tout de suite: « Bien que pas toujours une mauvaise chose, cela peut signifier que quelqu’un s’évincé », a déclaré Jensen. « Il est aussi un signe de planification très pauvres de leur part, et les gens qui planifient mal pour les grandes choses comme un mouvement aussi tendance à planifier mal pour les petites choses comme payer le loyer à temps. »
- Voulant payer à l’ avance pour une année: Jensen dit que c’est un immense drapeau rouge pour quelques raisons. Tout d’ abord, cela peut signifier qu’ils veulent faire des choses infâmes dans votre propriété et ne veulent pas autour de vous. En second lieu , cela signifie qu’ils pourraient être mauvais avec de l’ argent et peut vouloir vous payer à l’ avance alors qu’ils en ont, peut – être d’un héritage ou d’ un autre type de chablis.
Bien que vetting locataires est un élément essentiel de toute entreprise propriétaire, investisseur immobilier Shawn Breyer de vendre ma maison rapide Atlanta dit il est également important que vous ne soient pas discriminatoires , sans le savoir contre les locataires.
« Pour éviter des poursuites de la Federal Housing Administration (FHA), vous devrez faire preuve de prudence dans la gestion d’ un bien locatif , afin que vous ne soient pas discriminatoires , sans le savoir contre les locataires », at – il dit. « Il y a des classes protégées évidentes; la race, la couleur, la religion, le sexe et l’ origine nationale. Les deux nouveaux propriétaires qui discriminent accidentellement contre sont l’ âge, la famille et handicapées « .
Si vous avez des questions sur le moment où vous pouvez refuser une demande d’un locataire potentiel, Breyer dit chercher un avocat dans votre état.
# 4: Ne pas avoir assez d’argent Réserves
Nous avons mentionné comment vous devez toujours exécuter les chiffres lorsque vous investissez dans l’immobilier, mais il est également important de vous assurer que vous avez des liquidités à payer pour les grandes dépenses que vous prévoyez (par exemple, un nouveau toit ou système CVC) – et les frais de surprise vous ne pouviez pas prévoir si vous avez essayé (par exemple, les locataires détruire votre propriété).
Selon Breyer, même si vous avez récemment rénové la propriété et vous ne l’avez pas eu de problèmes dans un an, vous devriez toujours être mettre de côté l’argent. Il dit aussi que c’est une leçon qu’il a appris à la dure. Lui et sa femme a acheté un duplex comme première location et rénové de fond en comble. Puisque tout était nouveau, ils pensaient qu’ils pouvaient se détendre et d’éviter des réparations coûteuses pour quelques années. Boy, ont-ils tort.
« Une année dans la propriété, nous avons été informés que la ville venait à faire une inspection de routine pour vérifier l’état de la propriété », dit-il. « Après l’inspection, ils nous ont envoyé une liste de trois pages d’articles qui devaient être abordés, allant de recâblage et le remplacement du toit vers le bas pour remplacer les prises et les appareils. »
En un mois, ils ont dû remplacer la moitié du toit, remplacer un four, installer un chauffe-eau, installer une pompe de puisard et recâbler tout le garage. Le grand total avéré être 13357 $.
La leçon importante est que vous devriez toujours mettre de côté l’argent pour les postes vacants, les réparations, les mises à niveau, et les frais de surprise. Bien qu’il n’y ait pas de règle stricte qui dicte combien vous devriez épargner, certains propriétaires disent désormais 10% du loyer annuel pourrait être suffisant. Évidemment, il est nécessaire d’économiser plus si vous avez de plus grandes dépenses et le remplacement des composants à venir dans un proche avenir.
# 5: Pour obtenir des conseils de tous les mauvais endroits
Lorsque vous commencez dans l’ investissement immobilier, il peut sembler que tout le monde a une opinion. Cornelius Charles de Dream Home Property Solutions dans le comté de Ventura, en Californie., Dit l’ une des plus grandes erreurs de l’ immobilier recrue que vous pouvez faire est de prendre ces opinions au hasard à cœur.
« Comme nous le savons tous, les gens sont plus disposés à donner leur avis, peu importe la qualité ou mauvais, il est peut-être », dit-il. « La dernière chose que vous voulez faire est d’acheter un bien locatif parce que votre agent immobilier dit qu’il fera la location parfaite sans courir les chiffres et faire votre propre diligence raisonnable. »
Quand il s’agit de prendre des conseils de personnes qui ont jamais investi dans l’immobilier avant, prendre des « paroles de sagesse » avec un grain de sel. La même chose est vrai quand vous obtenez des conseils de quelqu’un qui pourrait bénéficier de la vente de la propriété que vous voulez acheter, comme votre agent immobilier.
Toujours faire vos propres recherches et d’atteindre les investisseurs immobiliers expérimentés s’il y a des concepts dont vous avez besoin aider à comprendre. Vous pouvez également consulter les plates-formes en ligne pour les investisseurs immobiliers si vous avez besoin de poser des questions et obtenir des conseils de personnes qui ont été à travers tout cela. Le véritable forum d’investissement immobilier à poches Bigger est une excellente ressource lorsque vous débutez la première.
The Bottom Line
Investir dans l’immobilier ne sont pas toujours aussi excitant ou lucratif que nos salons de l’immobilier préférés font être. Dans le monde réel, l’achat des biens à rénover ou louer est un travail difficile! Il y a aussi un nombre infini de périls pour éviter, que beaucoup d’entre vous ne voyez jamais jouer à la télévision.
Avant d’acheter une maison pour retourner ou gérer, assurez-vous que vous avez un expert pour appuyer, une bonne poignée sur le nombre et la discipline à pied si la propriété que vous voulez être serpente un accord aigre. Si vous vous précipitez dans l’immobilier sans avoir vos canards dans une rangée, vous pourriez vous en apprenant ces leçons et beaucoup d’autres à la dure.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.